הקדמה – למה חישוב התשואה קריטי ב־2025
שוק הנדל״ן בישראל ממשיך לרכז עניין, ולפי פרסומי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בשנת 2025 נרשמו עליות מחירים במספר מחוזות במהלך המחצית הראשונה של השנה. כשבוחנים דירה להשקעה, לא מספיק לבדוק את מחיר הרכישה — חשוב למדוד גם את התשואה שהנכס מניב בפועל.
מהי “תשואה” בדירה להשקעה
תשואה היא שיעור הרווח השנתי שהנכס מחזיר ביחס לעלות הכוללת שלו. מטרת החישוב היא לאפשר השוואה בין נכסים ואזורים, ולזהות את העסקאות המשתלמות ביותר.
סוגי תשואה – ברוטו מול נטו
- תשואה ברוטו: ההכנסה השנתית מהשכירות לפני ניכוי הוצאות.
- תשואה נטו: ההכנסה השנתית מהשכירות לאחר ניכוי כל ההוצאות הקשורות להחזקת הנכס.
איך לחשב תשואה ברוטו
כדי לחשב את התשואה ברוטו, מכפילים את שכר הדירה החודשי ב־12 (כדי לקבל את ההכנסה השנתית משכירות), מחלקים את הסכום הזה בעלות הכוללת של רכישת הנכס, ומכפילים ב־100 כדי לקבל את התוצאה באחוזים.
דוגמה: דירה שנרכשה ב־1,200,000 ₪ ומושכרת ב־4,000 ₪ לחודש מניבה הכנסה שנתית של 48,000 ₪. החלוקה של 48,000 ב־1,200,000 והכפלה ב־100 נותנת תשואה ברוטו של 4%.
איך לחשב תשואה נטו
כדי לחשב את התשואה נטו, לוקחים את ההכנסה השנתית מהשכירות ומחסרים ממנה את ההוצאות השנתיות הקבועות והמשתנות, ואז מחלקים בעלות הכוללת של הנכס ומכפילים ב־100.
הוצאות שיש לכלול בחישוב תשואה נטו
- מס רכישה (רשות המסים).
- תחזוקה ושיפוצים.
- ביטוח מבנה וביטוח חיים אם קיימת משכנתא (בנק ישראל, רשות שוק ההון).
- דמי ניהול/ועד בית.
- תקופות ריקות ללא שוכר – הערכה של חודש ריק בכל שנה או שנתיים בהתאם לאזור.
דוגמה לתשואה נטו
- מחיר רכישה כולל הוצאות עסקה: 1,240,000 ₪.
- שכר דירה חודשי: 4,200 ₪ (הכנסה שנתית: 50,400 ₪).
- הוצאות שנתיות: תחזוקה 4,000 ₪, ביטוחים 1,800 ₪, דמי ניהול 1,200 ₪, חודש ריק 4,200 ₪.
- סך ההוצאות: 11,200 ₪.
- חישוב: הכנסה שנתית 50,400 פחות הוצאות 11,200 = 39,200 ₪. חלוקה של 39,200 ב־1,240,000 והכפלה ב־100 נותנת תשואה נטו של כ־3.16%.
שימוש בנתונים רשמיים לחישוב מדויק
- שכר דירה – נתוני הלמ”ס למדדי שכר דירה ושירותי דיור בבעלות.
- מחירי רכישה – עסקאות בפועל מתוך מאגר הנדל”ן הממשלתי או רשות המסים.
- פיתוח ותשתיות – בדיקה בתיקי התכנון העירוניים במנהל התכנון.
טעויות נפוצות שמורידות תשואה
- חישוב ברוטו בלבד והזנחת ההוצאות.
- שימוש בנתוני שכירות לא עדכניים.
- התעלמות מחודש ריק מדי שנה־שנתיים.
- אי־בדיקת תכניות תשתית שעשויות לשנות את הביקוש.
טיפים לשיפור התשואה
- שיפוץ נקודתי להעלאת רמת הגימור.
- חוזה שכירות רב־שנתי עם הצמדה למדד.
- בחירת אזור עם שדרוג תחבורתי עתידי.
- שמירה על רזרבה להוצאות בלתי צפויות.
סיכום
חישוב נכון של התשואה על דירה להשקעה ב־2025 משלב שלושה מרכיבים: נתונים רשמיים עדכניים, הכללת כל ההוצאות, והבנת פוטנציאל ההשבחה באזור. שליטה בהם מאפשרת קבלת החלטות חכמות שמבטיחות תשואה אמיתית לאורך זמן.
רשימת מקורות רשמיים
- הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה – מדדי שכר דירה ומחירי דירות, הודעות 2025.
- רשות המסים – מדרגות מס רכישה ומאגר מידע נדל”ן.
- אתר הנדל”ן הממשלתי – עסקאות מכר בפועל לפי עיר ושכונה.
- בנק ישראל, רשות שוק ההון – נהלים לגבי ביטוח מבנה וביטוח חיים בעת לקיחת משכנתא.
- מנהל התכנון, משרד התחבורה – תכניות תשתית והשבחת אזורים.
