בעוד שוק הנדל”ן למגורים ממשיך להקשות על משקיעים פרטיים להיכנס לעסקאות חדשות, דווקא בצומת סביון שביהוד–מונוסון מתגבשת בימים אלה הזדמנות מסוג אחר כזו שמחברת בין עולם המשרדים לבין פוטנציאל מגורים, ומאפשרת כניסה בהון עצמי נמוך משמעותית מהמקובל באזורי הביקוש של גוש דן.

חברת בריטניה ישראל, שזכתה לאחרונה במכרז להקמת מתחם משרדים ומסחר בצמידות לצומת סביון, מקדמת מהלך תכנוני יוצא דופן: שינוי ייעוד של חלק מהזכויות למגורים. לאחר קבלת אור ירוק מהוועדה המקומית להגיש תב״ע נקודתי בסמכות מחוזית, החברה מציעה לקבוצת רוכשים מצומצמת להצטרף לשלב המכירה המוקדמת של הפרויקט בשלב שבו הפוטנציאל הכלכלי עדיין פתוח.

במסגרת התכנון, צפויים להיבנות ארבעה בנייני זכוכית מודרניים סביב פיאצה פנימית רחבת ידיים, במיקום אסטרטגי במיוחד מעל תחנת הרכבת הקלה, ובמרחק הליכה קצר מהאגם של פארק איילון. לצד ייעוד המשרדים והמסחר, החברה פועלת מול מוסדות התכנון להסבת אחד מהבניינים למגורים מהלך שעשוי לייצר קפיצת ערך משמעותית לזכויות הנרכשות היום.

“הרוכשים נכנסים כיום דרך עולם המשרדים, אך נהנים מחשיפה לפוטנציאל מגורים באזור שנחשב לאחד המבוקשים בגוש דן”, מסבירים גורמים המעורבים בפרויקט. “מדובר בשילוב נדיר בין מוצר קיים לבין מהלך תכנוני שמוסיף שכבת ערך נוספת”.

אחד הנתונים שמושכים תשומת לב מיוחדת הוא רף הכניסה: הון עצמי של כ־249 אלף שקל בלבד. מבנה העסקה מאפשר לרוכשים להיחשף לזכויות במתחם, כאשר בתרחיש שינוי הייעוד – מתקבל פוטנציאל להחזקה בנכס למגורים ולצידו משרד, בהשקעה כוללת הנמוכה ממיליון שקל.

על פי הערכות שמרניות בענף, הפער בין שווי זכויות למשרדים לבין שווי מגורים באזור עשוי לגלם אפסייד של מאות אלפי שקלים ליחידה, כאשר בפרויקט זה מדברים על פוטנציאל השבחה של כ־450 אלף שקל למשקיע, בהתאם להתקדמות התכנונית.

המהלך הנוכחי אינו הראשון מסוגו עבור החברה. גורמים בענף מציינים כי מודל דומה יושם בעבר בפרויקט קודם באזור בני ברק, שם מהלך תכנוני השביח משמעותית את ערך הזכויות שנרכשו בשלב מוקדם. בפרויקט הנוכחי, התכנון האדריכלי מבוצע על ידי משרד מילוסלבסקי אדריכלים, והליווי המשפטי נעשה על ידי אחד ממשרדי עורכי הדין הגדולים והמובילים בישראל.

שלב המכירה הנוכחי מוגדר כפריסייל בוטיק, המיועד למספר מוגבל של מצטרפים. בענף מעריכים כי ככל שהמהלך התכנוני יתקדם, תנאי הכניסה לעסקה צפויים להשתנות והאפשרות להיחשף לפוטנציאל במחיר הנוכחי תלך ותיסגר.

בשוק שבו עסקאות רבות כבר מגולמות במחירי שיא, המודל של צומת סביון מציע זווית אחרת: לא לרדוף אחרי מחיר קיים אלא להיכנס מוקדם למהלך שמייצר את הערך הבא.

הון עצמי נדרש החל מ- 249,000 ₪ ליחידה.